Warum die Werte von Immobilien sinken und damit die Beleihbarkeit in Zukunft noch deutlicher einschränken

Nach mehr als einem Jahrzehnt mit deutlich steigenden Immobilienpreisen befinden wir uns inzwischen in einer Trendumkehr. Zumindest bei Bestandsimmobilien sinken seit dem Höchststand der Indizes per Q2.2022 die Kaufpreise. Die Entwicklung wirkt auch auf die Bewertungen von Immobilien und damit auf die Beleihbarkeit der Wohnungsbestände.

 Der erhebliche Zinsanstieg seit Ende 2021 wirkt auf mehreren Ebenen in der Immobilienbewertung: 

Beleihungswertmethode

Darlehensgeber, deren Objektbewertung auf der Beleihungswertmethode basiert (häufig z.B. bei privaten Kreditinstituten, Sparkassen sowie Volksbanken zu finden), sind bei der Bewertung an die neue Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) gebunden, die per 01.01.2023 in Kraft getreten ist. Im Rahmen der Überarbeitung der BelWertV wurde eine Dynamisierung des Liegenschaftszinssatzes in Abhängigkeit des allgemeinen Zinsniveaus (Basis hier: die Rendite einer 30-jährigen Bundesanleihe) verankert. Sollte diese Rendite bis zum Anpassungsstichtag am 30.11.2023 nicht noch deutlich fallen (wovon aktuell nicht auszugehen ist), wird der aktuelle Liegenschaftszinssatz in der Bewertung per 01.01.2024 für Wohnimmobilien sprunghaft von 5,1 Prozent auf 5,5 Prozent ansteigen. Dies wird je nach rechnerischer Restnutzungsdauer und dem Bodenwertanteil in der Bewertung zu Bewertungsabschlägen zwischen 2 Prozent und 8 Prozent zum Jahreswechsel führen. Die maximale Beleihbarkeit der Immobilien nimmt entsprechend ab.

Marktwertmethode

Darlehensgeber, deren Objektbewertung auf der Marktwertmethode basiert (häufig z.B. bei Versicherungsunternehmen zu finden), sehen sich seit geraumer Zeit einem steigenden Liegenschaftszins gegenüber. Dieser wird von den Gutachterausschüssen ermittelt und orientiert sich an vorangegangenen Immobilientransaktionen. Auf Basis eines gestiegenen Zinsniveaus bieten sich für Investoren inzwischen auch wieder andere attraktive Anlagemöglichkeiten (z.B. Anleihen), was dämpfend auf Immobilienpreise wirkt. Steigende Liegenschaftszinsen führen zu sinkenden Verkehrswerten, so dass der in der Vergangenheit teilweise sehr große Abstand zwischen Markt- und Beleihungswerten mittlerweile deutlich geschrumpft ist. Dies mindert die Risikobereitschaft der finanzierenden Darlehensgeber deutlich und führt infolgedessen zu einer allgemein geringeren Beleihbarkeit. 

Kapitaldienstfähigkeit

Die stark gestiegenen Zinsen führen zudem bei vielen Immobilen dazu, dass nicht die maximale Beleihbarkeit der Objekte der limitierende Faktor ist, sondern die Kapitaldienstfähigkeit der Beleihungsobjekte. Wurde in der extremen Niedrigzinsphase eine Annuität von 3 Prozent bis 4 Prozent für die Überprüfung der Kapitaldienstfähigkeit unterstellt, kalkulieren nun viele Darlehensgeber mit Spannen von 5,5 Prozent bis 7 Prozent. Gerade bei genossenschaftlichen und kommunalen Wohnungsunternehmen mit traditionell günstigen Mieten schränkt dies die maximale Beleihbarkeit ein, weil der für den Kapitaldienst verfügbare Teil der Miete nach Abzug von Bewirtschaftungskosten prozentual niedriger ist, als bei hohen Quadratmetermieten.

Bodenwerte

Des weiteren wirkt sich der starke Zinsanstieg in sinkender Nachfrage und damit sinkenden Bodenwerten aus. Die Bodenwerte fließen ebenfalls als Teilkomponente in die oben beschriebenen Objektbewertungsmethoden (sowohl bei Ermittlung des Marktwertes als auch bei Ermittlung des Beleihungswertes) mit ein und führen zu insgesamt sinkenden Objektwerten. Die Bodenwerte werden vom Gutachterausschuss alle zwei Jahre ermittelt – Anfang Januar 2024 wird es in einer Vielzahl von Gemeinden zur neuen Veröffentlichung dieser Werte kommen.

Weitere Einflussfaktoren

Darüber hinaus gibt es weitere Aspekte in der Objektbewertung, die derzeit und zukünftig die Beleihbarkeit negativ beeinflussen. Beispielhaft seien hier die steigende CO2-Umlage, die steigenden Bewirtschaftungskosten oder die Diskussionen zu möglichen Sanierungszwängen und damit die zunehmenden Einschränkungen bei der Beleihung von Objekten der schlechteren Energieeffizienzklassen genannt.   

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