WOWIFIN

Dr. Klein Wowi ESG-Check

Voranalyse („Dr. Klein Wowi ESG-Check“ – im Folgenden „ESG-Check“ genannt) der EU-Taxonomiekonformität der wirtschaftlichen Aktivitäten in der Immobilienwirtschaft für verschiedene Mittelverwendungen

Stand: 28. Juni 2024

 

Ausgangslage

Das Pariser Klimaabkommen und europäische Verordnungen, insbesondere die EU-Taxonomie, haben bereits heute Einfluss auf die Ausgestaltung der Finanzierungsmärkte in der Wohnungswirtschaft. Die Dr. Klein Wowi Finanz AG verfolgt das Ziel, die Transformation der Wohnungswirtschaft mit der Strukturierung und Umsetzung geeigneter ESG-Finanzierungslösungen bestmöglich zu unterstützen. Ein erster Ansatz ist eine effiziente Voranalyse („ESG-Check“), der die EU-Taxonomiekonformität wichtiger wirtschaftlicher Aktivitäten in den Bereichen

  • Bau neuer Gebäude,
  • Renovierung bestehender Gebäude sowie
  • Erwerb und Besitz von Gebäuden

von Wohnungsunternehmen im Hinblick auf die Umsetzung bestmöglicher Finanzierungslösungen überprüft. Dazu wurde unsere Ausschreibungsplattform WOWIFIN um den „ESG-Check“ ergänzt, um die Finanzierungspartner der Wohnungswirtschaft sowie die Wohnungsunternehmen in besonderer Weise auf die EU-Taxonomiekonformität des Investitions- und Finanzierungsvorhabens hinzuweisen. Nachfolgend wird die Systematik des „ESG-Check“ in den drei oben genannten Bereichen beschrieben. Grundlage des „ESG-Check“ ist u.a. die Lizensierung der Datenplattform „Climcycle“, die durch die ESG Software GmbH mit Sitz in Wien (Ausgründung von KPMG Österreich), bereitgestellt wird.

Der „ESG-Check“ ist eine Voranalyse und ersetzt nicht die regulatorisch definierte, vollständige Analyse der EU-Taxonomiekonformität wirtschaftlicher Aktivitäten.

 

Grundlagen

Die EU-Taxonomie verfolgt das Ziel, Wirtschaftsaktivitäten und ihre damit in Verbindung stehenden Finanzierungsströme im Hinblick auf das Pariser Klimaabkommen auszurichten. Dabei werden insgesamt sechs Ziele definiert:

  1. Klimaschutz
  2. Anpassung an den Klimawandel
  3. Nachhaltige Nutzung und Schutz von Wasser- und Meeresressourcen
  4. Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft
  5. Vermeidung und Kontrolle der Umweltverschmutzung
  6. Schutz und Wiederherstellung von Biodiversität

Die EU-Taxonomie klassifiziert wirtschaftliche Aktivitäten als nachhaltig, wenn sie keinem der sechs Ziele erheblich schaden (do no significant harm – DNSH) und gleichzeitig einen wesentlichen Beitrag (Substantial Contribution Criteria – SCC) zu einem der sechs Klimaziele leisten. Darüber hinaus muss das jeweilige Unternehmen soziale Mindeststandards erfüllen, vor allem muss die Beachtung der Menschen- und Arbeitnehmerrechte sichergestellt werden. Als Richtlinie hilft hierbei, wenn die OECD-Leitsätze für multinationale Unternehmen und die Leitprinzipien der Vereinten Nationen für Wirtschaft und Menschenrechte eingehalten werden. Werden diese Leitprinzipien nicht erfüllt ist, ist die betrachtete Wirtschaftsaktivität von vorneherein nicht taxonomiekonform.

In sogenannten delegierten Rechtsakten werden technische Bewertungskriterien (siehe unten) u.a. für die Sektoren

7.1 – Bau neuer Gebäude

7.2 – Renovierung bestehender Gebäude

7.7 – Erwerb und Besitz von Gebäude

definiert, deren Erfüllung bei der Konformitätsprüfung gefordert sind. Die EU-taxonomiefähigen Wirtschaftsaktivitäten werden regelmäßig ergänzt, ebenso werden dementsprechend die technischen Bewertungskriterien erweitert.

Die Beurteilung der Taxonomiekonformität einer Wirtschaftstätigkeit fokussiert die Mittelverwendung. Das oder die Besicherungsobjekt(e) einer Finanzierung ist (sind) in diesem Zusammenhang damit irrelevant, es sei denn Besicherungsobjekt(e) und Investitionsobjekt(e) sind identisch.

 

Definition „ESG-Check“ – Bau neuer Gebäude (7.1)

Der „ESG-Check“ verfolgt das Ziel, den Prüfungsaufwand überschaubar zu halten und dennoch eine gute Prognose auf die Erfüllung der EU-Taxonomiekonformität insgesamt abzugeben. Er ersetzt nicht die regulatorisch vorgesehene, vollständige Prüfung der EU-Taxonomiekonformität. Auf Basis der oben dargestellten Grundlagen soll der EU-Taxonomie „ESG-Check“ im Bereich Bau neuer Gebäude wie folgt definiert werden:

  1. Es erfolgt ohne Prüfung eine Annahme, dass die sozialen Mindeststandards (sog. Minimum Safeguards) vom jeweiligen Wohnungsunternehmen erfüllt werden.
  2. Der „ESG-Check“ umfasst aus Effizienzgründen lediglich die beiden ersten und besonders relevanten Klimaziele (Klimaschutz und Anpassung an den Klimawandel). Die Zielerreichung der Klimaziele 3-6 wird im Rahmen des „ESG-Check“ bewusst vernachlässigt.
  3. Es erfolgt „lediglich“ die Prüfung derjenigen technischen Bewertungskriterien, die für eine Einstufung als „fügt dem Ziel keinen erheblichen Schaden zu“ (DNSH) erforderlich sind.
  4. Eine Wirtschaftsaktivität ist im Rahmen des EU-Taxonomie „ESG-Check“ dann taxonomiekonform, wenn die Wirtschaftsaktivität bei den beiden ersten Klimazielen (Klimaschutz und Anpassung an den Klimawandel) keinen wesentlichen Schaden (DNSH) verursacht.

 

Technische Bewertungskriterien – Klimaziele

Die Durchführung des „ESG-Check“ beruht ausschließlich auf den beiden wichtigen Zielen „Klimaschutz“ sowie „Anpassung an den Klimawandel“. Die übrigen vier Klimaziele werden wie dargestellt in der Analyse nicht berücksichtigt. Die technischen Bewertungskriterien sind in der Anwendung abhängig von der gewählten Kategorie:

 

Klimaschutz

  • Als neue Gebäude gelten diejenigen, die ab dem 1. Januar 2021 fertiggestellt wurden.
  • Es wird angenommen, dass das Wohngebäude nicht zur Lagerung fossiler Brennstoffe bestimmt ist (DNSH).
  • Der Primärenergiebedarf, der die Effizienz des Gebäudes angibt, überschreitet nicht den Schwellenwert, der für die Anforderungen an Niedrigstenergiegebäude in der nationalen Verordnung zur Umsetzung der Richtlinie 2010/31/EU festgelegt ist (DNSH), bzw. liegt mindestens 10 % unter diesem Schwellenwert (SCC). Nebenbedingung: Referenzstandard ab dem 1. Januar 2023 ist der Effizienzhausstandard EH55.
  • Beträgt die Bruttogeschossfläche mehr als 5.000 qm, sind Luftdichtheit und thermische Integrität zu testen sowie das Treibhauspotenzial des Gebäudes zu dokumentieren (SCC).

 

Anpassung an den Klimawandel

  • Ermittlung und Bewertung der Klimarisiken des Gebäudes in einer 0-100 Skala und Einordnung nach gering / mittel / hoch (DNSH).
  • Prüfung, ob durch die Wirtschaftstätigkeit physische und nicht physische Lösungen (Anpassungslösungen) umgesetzt werden, mit denen die wichtigsten physischen Klimarisiken, die für diese wirtschaftliche Tätigkeit wesentlich sind, erheblich reduziert werden (SCC).

 

Darstellung in WOWIFIN

Es werden in WOWIFIN die Ergebnisse des „ESG-Check“ in folgender Weise berücksichtigt:

  1. Es werden nur positive Ergebnisse des „ESG-Check“ angezeigt, d.h. wenn beide Klimaziele (Klimaschutz und Anpassung an den Klimawandel) nicht wesentlich beeinträchtigt werden (DNSH).
  2. Bei dem „ESG-Check“ geht es um die Analyse der Mittelverwendung und nicht um das oder die Besicherungsobjekt(e) (Ausnahme: Identität von Investitionsobjekt und Besicherungsobjekt).
  3. Es werden relevante Dokumente (z.B. Übersicht physische Klimarisiken, Beschreibung EU-Taxonomiekonformität „ESG-Check“) bereitgestellt.

 

Definition „ESG-Check“ – Renovierung bestehender Gebäude (7.2)

Der „ESG-Check“ verfolgt das Ziel, den Prüfungsaufwand überschaubar zu halten und dennoch eine gute Prognose auf die Erfüllung der EU-Taxonomiekonformität insgesamt abzugeben. Er ersetzt nicht die regulatorisch vorgesehene, vollständige Prüfung der EU-Taxonomiekonformität. Auf Basis der oben dargestellten Grundlagen, soll der EU-Taxonomie „ESG-Check“ wie folgt definiert werden:

  1. Es erfolgt ohne Prüfung eine Annahme, dass die sozialen Mindeststandards (sog. Minimum Safeguards) vom jeweiligen Wohnungsunternehmen erfüllt werden.
  2. Der „ESG Check“ umfasst aus Effizienzgründen lediglich die beiden ersten und besonders relevanten Klimaziele (Klimaschutz und Anpassung an den Klimawandel). Die Zielerreichung der Klimaziele 3-6 wird im Rahmen des „ESG-Check“ bewusst vernachlässigt.
  3. Es erfolgt beim Klimaziel 1 (Klimaschutz) die Prüfung derjenigen technischen Bewertungskriterien, die für eine Einstufung als „fügt dem Ziel keinen erheblichen Schaden zu“ (DNSH) und die Einstufung „Wesentlicher Beitrag“ (SCC) erforderlich sind. Für das Klimaziel 2 (Anpassung an den Klimawandel) erfolgt lediglich“ die Prüfung derjenigen technischen Bewertungskriterien, die für eine Einstufung als „fügt dem Ziel keinen erheblichen Schaden zu“ (DNSH) erforderlich sind.
  4. Eine Wirtschaftsaktivität ist im Rahmen des EU-Taxonomie „ESG-Check“ dann taxonomiekonform, wenn die Wirtschaftsaktivität beim Klimaziel 1 keinen wesentlichen Schaden (DNSH) und einen wesentlichen Beitrag (SCC) leistet und beim Klimaziel 2 (Anpassung an den Klimawandel) keinen wesentlichen Schaden (DNSH) verursacht.

 

Technische Bewertungskriterien – Klimaziele

Die Durchführung des „ESG-Check“ beruht ausschließlich auf den beiden wichtigen Zielen „Klimaschutz“ sowie „Anpassung an den Klimawandel“. Die übrigen vier Klimaziele werden wie dargestellt in der Analyse nicht berücksichtigt. Die technischen Bewertungskriterien sind in der Anwendung abhängig von der gewählten Kategorie:

 

 Klimaschutz

  • Es wird angenommen, dass das Wohngebäude nicht zur Lagerung fossiler Brennstoffe bestimmt ist (DNSH).
  • Die Gebäudesanierung entspricht den geltenden Anforderungen für Großsanierungen (Prozentanteil der Renovierungskosten am Wert des Gebäudes ≥ 25 % und Anteil der renovierten Gebäudeoberfläche ≥ 25 %). Alternativ führt sie zu einer Reduzierung des Primärenergiebedarfs um mindestens 30 % (SCC).

 

Anpassung an den Klimawandel

  • Ermittlung und Bewertung der Klimarisiken des Gebäudes in einer 0-100 Skala und Einordnung nach gering / mittel / hoch (DNSH).
  • Prüfung, ob durch die Wirtschaftstätigkeit physische und nicht physische Lösungen (Anpassungslösungen) umgesetzt werden, mit denen die wichtigsten physischen Klimarisiken, die für diese wirtschaftliche Tätigkeit wesentlich sind, erheblich reduziert werden (SCC).

 

Darstellung in WOWIFIN

Es werden in WOWIFIN die Ergebnisse des „ESG-Check“ in folgender Weise berücksichtigt:

  1. Es werden nur positive Ergebnisse des „ESG-Check“ angezeigt, d.h. wenn das Klimaziel „Klimaschutz“ nicht wesentlich beeinträchtigt wird (DNSH) und ein wesentlicher Ergebnisbeitrag erzielt wird (SCC) sowie das Klimaziel „Anpassung an den Klimawandel“ nicht wesentlich beeinträchtigt werden (DNSH).
  2. Bei dem „ESG-Check“ geht es um die Analyse der Mittelverwendung und nicht um das oder die Besicherungsobjekt(e) (Ausnahme: Identität von Investitionsobjekt und Besicherungsobjekt).
  3. Es werden relevante Dokumente (z.B. Übersicht physische Klimarisiken, Beschreibung EU-Taxonomiekonformität „ESG-Check“) bereitgestellt.

 

Definition „ESG-Check“ – Erwerb und Besitz von Gebäuden (7.7)

Der „ESG-Check“ verfolgt das Ziel, den Prüfungsaufwand überschaubar zu halten und dennoch eine gute Prognose auf die Erfüllung der EU-Taxonomiekonformität insgesamt abzugeben. Er ersetzt nicht die regulatorisch vorgesehene, vollständige Prüfung der EU-Taxonomiekonformität. Auf Basis der oben dargestellten Grundlagen, soll der EU-Taxonomie „ESG-Check“ wie folgt definiert werden:

  1. Es erfolgt ohne Prüfung eine Annahme, dass die sozialen Mindeststandards (sog. Minimum Safeguards) vom jeweiligen Wohnungsunternehmen erfüllt werden.
  2. Der „ESG-Check“ umfasst aus Effizienzgründen lediglich die beiden ersten und besonders relevanten Klimaziele (Klimaschutz und Anpassung an den Klimawandel). Die Zielerreichung der Klimaziele 3-6 wird im Rahmen des „ESG-Check“ bewusst vernachlässigt.
  3. Es erfolgt bei Erwerb und Besitz von Gebäuden „lediglich“ die Prüfung derjenigen technischen Bewertungskriterien, die für eine Einstufung als „fügt dem Ziel keinen erheblichen Schaden zu“ (DNSH) erforderlich sind.
  4. Eine Wirtschaftsaktivität ist im Rahmen des EU-Taxonomie „ESG-Check“ dann taxonomiekonform, wenn die Wirtschaftsaktivität bei den beiden ersten Klimazielen (Klimaschutz und Anpassung an den Klimawandel) keinen wesentlichen Schaden (DNSH) verursacht.

 

Technische Bewertungskriterien – Klimaziele

Die Durchführung des „ESG-Check“ beruht ausschließlich auf den beiden wichtigen Zielen „Klimaschutz“ sowie „Anpassung an den Klimawandel“. Die übrigen vier Klimaziele werden wie dargestellt in der Analyse nicht berücksichtigt. Die technischen Bewertungskriterien sind in der Anwendung abhängig von der gewählten Kategorie:

 

Klimaschutz

  • Es wird angenommen, dass das Wohngebäude nicht zur Lagerung fossiler Brennstoffe bestimmt ist (DNSH).
  • Für Gebäude, die vor dem 31.12.2020 fertiggestellt wurden, liegt eine Energieeffizienzklasse von mindestens „C“ vor (DNSH). Alternativ gehört das Gebäude hinsichtlich des Primärenergiebedarfs zu den oberen 30 % des nationalen oder regionalen Gebäudebestands. Für Gebäude, die danach erstellt wurden, überschreitet der Primärenergiebedarf, der die Effizienz des Gebäudes angibt, nicht den Schwellenwert, der für die Anforderungen an Niedrigstenergiegebäude in der nationalen Verordnung zur Umsetzung der Richtlinie 2010/31/EU festgelegt ist, d.h. EH 55 ab dem 1. Januar 2023 (DNSH).
  • Für Gebäude, die vor dem 31.12.2020 fertiggestellt wurden, liegt eine Energieeffizienzklasse von mindestens „A“ vor (SCC). Alternativ gehört das Gebäude hinsichtlich des Primärenergiebedarfs zu den oberen 15 % des nationalen oder regionalen Gebäudebestands.
  • Für Gebäude, die die ab dem 01.01.2021 erstellt wurden, liegt der Primärenergiebedarf, der die Effizienz des Gebäudes angibt, mindestens 10 % unterhalb des Schwellenwertes, der für die Anforderungen an Niedrigstenergiegebäude in der nationalen Verordnung zur Umsetzung der Richtlinie 2010/31/EU festgelegt ist, d.h. EH 55 ab dem 1. Januar 2023 (SCC).

 

Anpassung an den Klimawandel

  • Ermittlung und Bewertung der Klimarisiken des Gebäudes in einer 0-100 Skala und Einordnung nach gering / mittel / hoch (DNSH).
  • Prüfung, ob durch die Wirtschaftstätigkeit physische und nicht physische Lösungen (Anpassungslösungen) umgesetzt werden, mit denen die wichtigsten physischen Klimarisiken, die für diese wirtschaftliche Tätigkeit wesentlich sind, erheblich reduziert werden (SCC).

 

Darstellung in WOWIFIN 

Es werden in WOWIFIN die Ergebnisse des „ESG-Check“ in folgender Weise berücksichtigt:

  1. Es werden nur positive Ergebnisse des „ESG-Check“ angezeigt werden, d.h. wenn beide Klimaziele (Klimaschutz und Anpassung an den Klimawandel) nicht wesentlich beeinträchtigt werden (DNSH).
  2. Bei dem „ESG-Check“ geht es um die Analyse der Mittelverwendung und nicht um das oder die Besicherungsobjekt(e) (Ausnahme: Identität von Investitionsobjekt und Besicherungsobjekt).
  3. Es werden relevante Dokumente (z.B. Übersicht physische Klimarisiken, Beschreibung EU-Taxonomiekonformität „ESG-Check“) bereitgestellt.
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