Wir werden immer wieder gefragt: Ihr habt doch ein Projekt mit der EIB (Europäische Investitionsbank) zum Thema Dekarbonisierung, wie läuft das?

Ja, seit dem 1. Juli 2023 arbeiten wir mit 13 Unternehmen der Wohnungswirtschaft in einem von der EIB co-finanzierten Projekt zusammen, um maximal-wirksame und auch finanziell umsetzbare Dekarbonisierungspfade je Gebäude bzw. für jedes Unternehmen zu entwickeln.

Es nehmen Wohnungsunternehmen zwischen 500 und 8.000 Wohneinheiten teil. Der Bestand der teilnehmenden Unternehmen umfasst mehr als 44.000 Wohneinheiten aus fast allen Bundesländern. Die regionale Vielfalt resultiert in teils deutlich unterschiedlichen Zieljahren für die Klimakompatibilität. Die Heterogenität der Bestände könnte breiter kaum sein. Auf dem Spektrum der vorhandenen Wärmeträger bewegen wir uns deutlich im Bereich von Fernwärme, Öl und Gas. Das Spektrum der zukünftigen Wärmeträger umfasst alle marktreifen Technologien. Einzig die kommunale Wärmeplanung hinkt etwas hinterher, aber mit dieser in einigen Regionen noch vorhandenen Unschärfe lässt sich strategisch dennoch gut arbeiten.

Das Ziel der Projektteilnahme aller Wohnungsunternehmen weist eine zentrale Deckungsgröße auf: die Formulierung maximal-wirksamer und plausibler Dekarbonisierungspfade pro Gebäude. Im Detail bedeutet das:

• Schaffung einer vollständigen, digitalen Datenbasis über dekarbonisierungsrelevante Gebäudekomponenten
• Ermittlung von robusten und plausiblen Dekarbonisierungsstrategien für den gesamten Bestand
• Einarbeitung der Dekarbonisierungsstrategien in die Unternehmens- und Finanzierungsplanung, inkl. Ableitung notwendiger Maßnahmen des Portfolio-Managements
• Erarbeitung einer Übersicht potenzieller Finanzierungswege abseits ausgetretener Pfade

Wo stehen wir nach 18 Monaten der Zusammenarbeit und welche Erfahrungen durften wir machen?

So vielfältig die regionale Verteilung der Projektpartner ist, so vielfältig ist auch der jeweils individuelle Projektstand. Alle Projektpartner machen gute Fortschritte und die mit der EIB vereinbarten Ziele des Projektes sind im Vergleich zum zeitlichen Fortschritt bereits übererfüllt.

Neben den zuvor geschilderten Unterschieden in Bestandsgröße, regionaler Belegenheit und baulicher Varianz kommen im Laufe des Projektes noch weitere zum Tragen, wodurch sich mehr und mehr zeigt, dass jedes Wohnungsunternehmen individuelle Herausforderungen angeht und entsprechende Lösungen benötigt.

Die Entscheidung für einen zukünftigen Wärmeträger je Objekt bzw. Teil-Portfolio hat zu teilweise intensiven und fruchtbaren Diskussionen geführt. Der Entscheidung will aus diversen Gründen ein hohes Maß an Gewicht beigemessen sein. Sie steht beim maximal-wirksamen Vorgehen im Zentrum der strategischen Fragestellung und bedingt die sich anschließenden notwendigen Maßnahmen der energetischen Ertüchtigung der Gebäudehülle.

Ein einflussreicher Faktor und eine große Unbekannte ist beispielsweise der Denkmalschutz. Die technischen Pfade, die sich aus der Ausgangslage der einzelnen Gebäude ergeben, können durch Vorgaben der Denkmalschutzbehörde, die ob ihrer regional abweichenden Subjektivität im Vorfeld nicht in Gänze bestimmbar sind, noch eine Anpassung erfahren. Die Robustheit der Planung für diese Teil-Portfolios bzw. der Umfang an planbaren Maßnahmen ist dadurch stark eingeschränkt.

Wenn die Projektpartner das Teilprojekt der technisch-wirksamen Dekarbonisierung durchlaufen haben, also die Datenaufnahme über den Gesamtbestand und Ableitung von maximal-wirksamen Investitionspfaden erfolgt ist, werden die Pfade kaufmännisch betrachtet und in Zusammenhang mit der bestehenden Planung gebracht, die dann bis zum Zieljahr fortgeschrieben wird. Auch hier zeigen sich große Unterschiede in der Ausgangslage, z. B. bei der anfänglichen Eigenkapitalquote und Verschuldung. Je höher die heutige Eigenkapitalquote ist, umso größere Investitionsvolumina können aus finanzieller Sicht umgesetzt werden. Je höher die Verschuldung ist, umso geringer sind die Spielräume bei der Neuaufnahme von Darlehen. Nicht nur bezüglich der Bedienung des Kapitaldienstes, sondern auch die Beleihungsreserven betreffend, um das oftmals dinglich besicherte Fremdkapital zu besichern. Hier hilft es, in der Vergangenheit ein strategisches Beleihungsmanagement betrieben zu haben, um das volle Potenzial an Beleihungsreserven ausschöpfen zu können.

Dies sind nur kurze, auszugsweise Einblicke in die umfangreichen Erfahrungen, die wir in den letzten Monaten sammeln durften. Wir freuen uns, wenn Sie tiefer mit uns ins Gespräch kommen wollen. Wir berichten vor Ort von GREAT-01 und unseren Erfahrungen aus dem Projekt auf folgenden Veranstaltungen:

• 27. VNW-ManagementForum, 14. und 15. Januar 2025, in Hamburg
• Klimagipfel der Wohnungswirtschaft, 20. und 21. Februar 2025, in Konstanz

Zusätzlich bieten wir regelmäßig Online-Seminare an, im Rahmen derer wir von unseren Projekten berichten und Projekterfahrungen teilen. Als Abonnent unseres Newsletters erfahren Sie rechtzeitig von den nächsten Terminen unserer Online-Seminar rund um „Dekarbonisierung im Bestand“.

Unabhängig von EIB-Förderungen bieten wir Dekarbonisierungsprojekte auch mit individuellen Projektinhalten an. Beispielsweise mit dem Fokus der objektspezifischen Datenerhebung und der Ermittlung von Investitionspfaden oder rund um die Analyse der finanziellen Machbarkeit anhand der Unternehmensplanung.