Als 3. Säule zur Förderung des Wohnungsbaus wurde es schon vor Monaten avisiert, lange wurde über die Details diskutiert und nun geht es mit folgenden Merkmalen an den Start.

Förderdetails

Analog dem seit 2023 bestehenden Neubau-Programm Klimafreundlicher Neubau (KFN) wird die Förderung ausschließlich über zinsverbilligte Darlehensmittel mit einer max. Zinsbindung von 10 Jahren zur Verfügung gestellt. Diese werden über eine durchleitende Bank durch die KfW vergeben. Die Laufzeit für die Rückführung kann zwischen 4 bis 35 Jahren gewählt werden.

Es gibt nur eine Förderstufe, für die es bei Wohngebäuden bis zu EUR 100.000 je Wohneinheit an Förderdarlehen gibt und die erreicht wird, wenn

• mindestens im Standard eines Effizienzhauses 55 gebaut wird und die Anforderungen an die Treibhausgasemissionen im Gebäudezyklus gemäß dem Qualitätssiegel „QNG-Plus“ erfüllt werden;
• eine bestimmte Mindestanzahl an Wohnräumen in Abhängigkeit von der Wohnfläche gegeben sind, so darf z.B. eine Zweizimmerwohnung die Wohnfläche von 55 qm nicht überschreiten (ausgenommen rollstuhlgerechte Einheiten);
• der Grenzwert ausgewählter, gebäudebezogener Kosten im Lebenszyklus von Gebäuden unterschritten wird mit dem Ziel, trotz günstigerer Baumaterialien die Qualität und Nachhaltigkeit zu erhalten und
• für die Wärmeerzeugung im Gebäude keine fossilen Brennstoffe oder Biomasse eingesetzt werden.

Bei Mehrfamilienhäusern ab 12 Wohneinheiten darf der Anteil der Wohnungen mit Wohnflächen bis zu 40 qm nicht mehr als 25 Prozent ausmachen.

Für die Planung und Beantragung bedarf es zwingend eines Energieeffizient-Experten, der in der Energieeffizienzexperten-Liste für Förderprogramme des Bundes aufgeführt sein muss, die von der dena koordiniert wird. Die Kosten hierfür dürfen bei den förderfähigen Kosten mit angesetzt werden.

Die Fördertöpfe sind laut aktuellen Meldungen nicht mehr so prall gefüllt, wie anfänglich geplant. Anstelle der 2 Mrd. EUR für 2 Jahre stehen für dieses Jahr noch 3,5 Mio. EUR und für weitere Jahre 350 Mio. EUR zur Verfügung. Die Beträge beziehen sich dabei nicht auf die bewilligten Darlehen, sondern auf die gewährten Zinssubventionierungen. Erst mit der Zusage der KfW wird der Zinssatz festgelegt, und zu diesem Zeitpunkt kann KfW-intern berechnet werden, wie hoch die Zinssubvention ausfällt.

Dr. Klein Wowi Einschätzung

Aufgrund des späten Starts dieses Programmes sowie der umfangreichen und notwendigen Planungen zur Erreichung der Förderstufe, gehen wir davon aus, dass zumindest für 2024 die bereit gestellten Mittel ausreichen werden. Wie schnell sich der Topf im nächsten Jahr leeren wird und ob dann bei Bedarf der Fördertopf aufgestockt wird, kann heute noch nicht gesagt werden. Sollte es eine hohe Nachfrage geben, werden, wie auch in anderen Programmen schon geschehen, die Zinssubventionen reduziert und/oder die Vergabebedingungen verschärft.

Wir gehen davon aus, dass wir am 30.09.2024 die Zinskonditionen für die Programme von der KfW übermittelt bekommen und werden diese für das Wohngebäude-Programm auch in unseren KfW-Zinsnewsletter mit aufnehmen.

Die Bedingungen im Umgang mit dem Abschluss von Verträgen vor Antragstellung, der Zinsreservierungsprozess und auch der Antragsprozess sind identisch mit den Bedingungen des KFN.

Ob das Programm insgesamt konditionell und mit der beschriebenen Ausgestaltung attraktiv ist und sich die notwendigen Anforderungen ohne hohe, zusätzliche Mehrkosten, großen Zeitaufwand und Einschränkungen in der Durchführung erfüllen lassen, können wir heute noch nicht beurteilen.

Gemäß Aussagen der KfW bezieht sich der Name „Förderung im Niedrigpreissegment“ auf drei zusammenwirkende Faktoren: 1. Schaffung von flächeneffizientem Wohnraum, 2. Baukostenreduktion durch einen geringeren Effizienzhausstandard, nämlich EH 55 anstelle von EH 40, und 3. durch die Begrenzung ausgewählter Kosten im Gebäudelebenszyklus. Die in den früheren Diskussionen angedachte Mietpreisgrenze ist allerdings gänzlich vom Tisch. Es wird seitens der KfW erwartet, dass ein Investor durch die Einsparung von Kosten diesen Vorteil an künftig Mietende weitergibt.

Die Förderung kann auch für Nichtwohngebäude (KfW-Programmnummer 596) beansprucht werden. Mit Ausnahme der Wohnflächen- und Lebenszykluskostenbeschränkungen können bei Erreichen der oben genannten Anforderungen bis zu EUR 1.000/qm Nettogrundfläche, max. bis zu 5 Mio. EUR je Projekt an Förderdarlehen beantragt werden. In der Wohnungswirtschaft könnte dieses Programm bei gewerblichen Anteilen im Objekt, wie z.B. eine Kindertagesstätte oder Verwaltungsbüroräumen interessant sein.

Zum Programmstart hin werden wir Sie mit weiterführenden Informationen versorgen. Sollten Sie zwischenzeitlich Fragen zum Förderprogramm haben, stehen Ihnen unsere jeweiligen Regionalleiter als Ansprechpartner gern beratend zur Verfügung. Sprechen Sie uns gerne an!