Jedes Wohnungsunternehmen kennt die Situation: ein Darlehen ist zurückbezahlt oder umgeschuldet und nun werden die dafür eingetragenen Grundschulden nicht mehr benötigt. Was tun damit? Stehen lassen, abtreten oder löschen? Im Folgenden werden verschiedene Alternativen beschrieben und diskutiert.

Abtreten und wieder verwenden

Optimal ist es, wenn die eingetragene Grundschuld direkt für eine neue Finanzierung verwendet werden kann. Damit wird der Vorteil einer Grundschuld gegenüber der Hypothek ausgenutzt: Sie ist rechtlich nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden (keine Akzessorietät) und kann somit für einen Forderungswechsel verwendet werden. Da für eine Abtretung ausschließlich ein sogenannter „halber Kostensatz“ anfällt, ist dies auch die kostengünstigste Variante für die Beleihung einer Finanzierung.

Damit dies möglich ist, muss jedoch eine Reihe von Faktoren auf die Grundschuld zutreffen: Es muss ausgeschlossen werden, dass weitere Darlehen auf die Grundschuld zugreifen. Im Idealfall wurde bei der vorherigen Finanzierung ein enger Sicherungszweck vereinbart. Weiterhin dürfen keine nachrangigen Grundschulden in Abteilung III eingetragen bzw. Einmalvalutierungserklärungen vereinbart worden sein. Voraussetzung für eine Abtretung ist weiterhin, dass die betreffende Grundschuld bzw. das Besicherungsobjekt die Beleihungsanforderungen des neuen Darlehensgebers (z. B. Auslauf, Zwangsvollstreckbarkeit, Art der Grundschuld, Energieeffizienzgrad) erfüllen. Die neue Finanzierung sollte zudem zeitnah zum Auslauf der vorherigen Finanzierung umgesetzt werden.

Was tun, wenn keine passende Finanzierung ansteht?

Was tun, wenn die Grundschuld alle Voraussetzungen für eine Wiederverwendung erfüllt – enger Sicherungszweck, keine Nachranggläubiger, angemessene Höhe, gutes Beleihungsobjekt – aber in dem Moment keine Finanzierung ansteht?

Natürlich kann man die Grundschuld stehen lassen, um sie zu einem späteren Zeitpunkt einzusetzen. Dafür ist es aber grundlegend, dass im Unternehmen ein aktives und detailliertes Beleihungsmanagement praktiziert wird. Es muss dokumentiert werden und schnell abrufbar sein, welche im Bestand eingetragenen Grundschulden nicht mehr für Darlehen valutieren und somit für neue Finanzierungen herangezogen werden können. Nachteil: Bei dieser Vorgehensweise ist anhand der Grundbücher nicht mehr nachvollziehbar, welche Objekte eigentlich für eine Beleihung frei sind. Die Grundbücher sind nicht mehr „leer“. Neben der dadurch geschaffenen Intransparenz ist auch die Flexibilität eingeschränkt. Bei einer Neufinanzierung muss ein größerer zeitlicher Vorlauf eingeplant werden, da mit dem bisherigen Gläubiger zuerst die Abtretung geklärt werden muss. Wurde ein „weiter Sicherungszweck“ mit dem vorherigen Gläubiger vereinbart, so birgt dies auch die Gefahr, die Grundschuld nicht freizubekommen.

Außergrundbuchliche Vereinbarungen

Dem Risiko, die Grundschuld nicht freizubekommen, kann mit einer außergrundbuchlichen Vereinbarung in Form einer physischen Abtretungsurkunde des Darlehensgebers oder einer Erklärung des Darlehensgebers zur Freiheit der Grundschulden begegnet werden. Die physische Abtretungsurkunde wird dem Wohnungsunternehmen zur sicheren Verwahrung ausgehändigt (Bankschließfach oder hauseigener Safe). Wird nun die Grundschuld wieder verwendet, so muss von dem Wohnungsunternehmen eine Anschluss-Abtretung erstellt werden. Beide Urkunden werden dem neuen Gläubiger bzw. dem Notar überreicht, so dass die Grundschuld auch im Grundbuch offiziell abgetreten werden kann. Bei der Erklärung des Darlehensgebers zur Freiheit der Grundschulden bestätigt der jetzige Gläubiger, dass er bereit ist, die Sicherheit abzutreten. Der Darlehensgeber bleibt aber im Besitz der Sicherheit bis zu dem Zeitpunkt, an dem sie abgetreten werden soll. Beide Varianten erfordern einen höheren Bearbeitungsaufwand beim Wohnungsunternehmen und beim Darlehensgeber. Wenn sich letzterer dazu bereit erklärt, dann fallen in der Regel zusätzliche Bearbeitungsgebühren an.

Eigentümergrundschulden als Lösung?

Manche Wohnungsunternehmen greifen zu dem Mittel der Eigentümergrundschulden. Das heißt, dass sie die nicht mehr valutierenden Grundschulden von dem Bestandsgläubiger an sich selbst abtreten lassen und diese zum Zeitpunkt der Finanzierung an den neuen Gläubiger abtreten.

Die Vorteile sind, dass mit keinem Altgläubiger beim Wiederaufleben lassen verhandelt werden muss und im Grundbuch nachvollziehbar ist, welche Grundschulden verwendet werden können. Auf der Kostenseite führt dies zu zweimal einem halben Kostensatz, da zweimal eine Abtretung erfolgen muss. Im Ergebnis kommt damit ein voller Kostensatz zustande, der auch für eine Neueintragung gerechnet werden muss. Zudem kommt ein Mehraufwand für die Bearbeitung hinzu. Fraglich bleibt bis zum Schluss, ob die Eigentümergrundschuld im neuen Verwendungsfall noch marktgängig ausgestaltet ist und den Anforderungen des neuen Gläubigers entspricht.

Keep it simple!

Bei all diesen dargestellten Verfahren ist abzuwägen, ob der dadurch erhoffte Kostenvorteil den deutlichen Mehraufwand und die entstehende Intransparenz überwiegt. In der finanzierungswirtschaftlichen Praxis hat sich die Herangehensweise „Keep it simple“ oftmals als der beste Ansatz erwiesen. Das heißt, wenn die Grundschulden sich im Anschluss nicht für eine neue Finanzierung verwenden lassen, so ist es am Besten sie zu löschen. Wenn dann zu einem späteren Zeitpunkt eine Finanzierung aufgenommen wird, so kann passgenau für diese Finanzierung eine neue Grundschuld auf einem passenden Besicherungsobjekt eingetragen werden. Dies verursacht zwar etwas höhere Kosten, minimiert aber den Arbeitsaufwand und sorgt für jederzeit einsetzbare „saubere“ Grundbücher.

Fazit

Bei Abschluss jeder neuen Finanzierung und Eintragung der jeweiligen Beleihung sollte darauf geachtet werden, dass sie nach Ende des Darlehens leicht abgetreten werden kann. Dies ist die kostengünstigste Variante für die Verwendung der Grundschulden.

Kann die Grundschuld nicht direkt für eine neue Finanzierung genutzt werden, so ist es oftmals am Besten, sie löschen zu lassen. Damit stehen leere Grundbücher für eine schnelle und flexible Verwendung zur Verfügung. Die Verwendung einer modernen, finanzwirtschaftlichen Unternehmenslösung wie WOWICONTROL bietet unter anderem die Möglichkeit, Darlehen und Sicherheiten zu planen und zu steuern sowie Investitionen zu rechnen. Dies ermöglicht dem Wohnungsunternehmen datenbasierte Entscheidungen zu treffen.

Bei Finanzierungen mit Dr. Klein Wowi können Sie sich einer optimalen Verwendung der Grundschulden im Rahmen der Möglichkeiten sicher sein.