Wer haftet für Schäden, die der Mieter fahrlässig am Gebäude verursacht? Ganz gleich, ob ein Nässeschaden durch eine ausgelaufene Waschmaschine eingetreten ist oder ein Brandschaden durch einen unbeaufsichtigten Adventskranz, nach dem ersten Schreck stellt sich schnell die Frage: „Wer zahlt den Schaden eigentlich?“. Zur Auswahl stehen die Gebäudeversicherung des Eigentümers und die Haftpflichtversicherung des Verursachers/Mieters.
Wer ist in erster Linie in Anspruch zu nehmen?
Die Rechtsprechung hat hierzu den folgenden Grundsatz entwickelt: Hat der Vermieter eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen, deren Kosten vom Mieter getragen werden, und verursacht der Mieter fahrlässig einen von dieser Versicherung umfassten Gebäudeschaden, so trifft den Vermieter in der Regel die mietvertragliche Pflicht, nicht den Mieter, sondern die Versicherung in Anspruch zu nehmen.
| Definition Fahrlässigkeit Fahrlässig handelt, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt (§ 276 II BGB). Fahrlässigkeit setzt Voraussehbarkeit und Vermeidbarkeit des rechtswidrigen Erfolgs voraus. Zu unterscheiden sind die bewusste und unbewusste Fahrlässigkeit sowie nach den Fahrlässigkeitsgraden die einfache Fahrlässigkeit und die grobe Fahrlässigkeit. Für alle Formen der Fahrlässigkeit, auch für grobe Fahrlässigkeit, besteht im Rahmen der Haftpflichtversicherung Versicherungsschutz. |
Zudem hat der Vermieter die Pflicht zur Erhaltung der Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand. Somit müsste er den Brandschaden auch dann beseitigen, wenn er von einer Inanspruchnahme der Wohngebäudeversicherung absehen würde.
Der Mieter darf nach Auffassung der Rechtsprechung im Schadensfall als Gegenleistung für die anteilig von ihm getragenen Versicherungsbeiträge erwarten, Nutzen von der Versicherung zu haben. Ein Rückgriff des Gebäudeversicherers auf den Mieter ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs durch einen stillschweigenden Regressverzicht ausgeschlossen, wenn der Mieter den Schaden nur leicht fahrlässig verursacht hat.
Wann ist ein Regressverfahren möglich?
Hat der Mieter den Schaden allerdings grob fahrlässig verursacht, kann ihn der Versicherer in Regress nehmen. Basis hierfür ist § 86 Abs. 1 VVG, nachdem Ansprüche des Versicherungsnehmers gegen Dritte auf den Versicherer übergehen, soweit der Versicherer den Schaden ersetzt. Unabhängig von der Rechtsprechung ist es aber auch aus der Praxissicht heraus sinnvoll, den Schaden vorrangig über den Gebäudeversicherer abzuwickeln.
Hierfür gibt es folgende Gründe:
- Im Gegensatz zur Haftpflichtversicherung erstattet die Gebäudeversicherung immer nach dem aktuellen Wiederaufbauwert (gleitender Neuwert). Diskussionen über die Schadenhöhe unter Berücksichtigung des Zeitwerts der beschädigten Sachen kommen hier nicht vor.
- Neben der Schadenhöhe wird der Haftpflichtversicherer auch versuchen, den Schaden im Sinne seines Versicherten abzuwehren. Der Nachweis der „individuelle Schuld“ kann zu einer langwierigen, rechtlichen Auseinandersetzung mit dem Haftpflichtversicherer führen.
- Viele Mieter haben aber keine private Haftpflichtversicherung abgeschlossen, so dass die Durchsetzung eines Schadenersatzanspruches oftmals schlicht und einfach an den finanziellen Möglichkeiten des Mieters scheitert.
Aus diesem Blickwinkel heraus ist es immer empfehlenswert, die Möglichkeit eines Regresses dem Gebäudeversicherer zu überlassen.
Wann führt ein Versicherer tatsächlich ein Regressverfahren durch?
Es gibt keine festen Regeln oder Pflichten, wann ein Versicherer ein Regressverfahren durchführen muss.
Ein Regressverfahren wird der Versicherer frühestens bei erfolgversprechenden Fällen ab 1.000 Euro Regresserlös anstreben. Das Vorgehen der Versicherungsgesellschaften ist hier aber durchaus unterschiedlich und einige Versicherer werden einen Regress erst bei deutlich höheren Schadensummen in Betracht ziehen. Dabei sollte es bei Verträgen mit einem angespannten Schadenverlauf für alle Seiten von Interesse sein, die Möglichkeit des Regressverfahrens zu nutzen. In diesem Zusammenhang kann der Versicherungsnehmer seinen Versicherer ruhig etwas fordern. Eine aktive Abfrage beim Mieter zu den Daten der Haftpflichtversicherung kann diesen Prozess unterstützen. Somit kann der Versicherer schon bei der Schadenmeldung auf die Möglichkeit eines Regressverfahrens hingewiesen werden. Eine routinemäßige Abfrage beim Versicherer zu den Erfolgen der Regressverfahren sind außerdem zu empfehlen.
Welche Auswirkung hat ein erfolgreiches Regressverfahren?
Erzielt der Versicherer einen Regresserlös über die Haftpflichtversicherung des Mieters oder bei diesem direkt, steht der Erlös dem Versicherer zu. Denn dieser hat ja bereits die Erstattung des Schadens gegenüber dem Versicherungsnehmer vorgenommen. In der Praxis wird der Gebäudeeigentümer von dem Regressverfahren nichts mitbekommen.
Es lohnt sich dennoch, Erfolg und Höhe möglicher Regresse im Rahmen des Jahresgespräches mit dem Gebäudeversicherer zu hinterfragen. Regresserlöse sollten etwa in die Berechnung der individuellen Schadenquote einfließen und können diese positiv beeinflussen. Spätentens, wenn der Versicherer eine außerordentliche Beitragsanpassung aufgrund des Schadenverlaufs fordert, sollte hinterfragt werden, in welchem Umfang Regresserlöse erzielt wurden und ob diese bei der Auswertung der Schadenquote berücksichtigt wurden.
